Comment je suis devenu investisseur immobilier (et bientôt rentier immobilier) ?
– Investir vs acheter sa résidence principale ;
– Prospecter ;
– En parler avec des gens qui l’ont déjà fait ;
– Calculer le rendement locatif ;
– Avoir les couilles de proposer un loyer plus cher ;
– Avoir le courage de se lancer malgré la peur et les risques ;
– Convaincre la banque ;
– Heureusement mon site Internet me rapporte.
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Comment je suis devenu investisseur immobilier et bientôt rentier immobilier ?
Bonjour à tous, bonjour à toutes. C’est Fabrice Julien, coach, auteur et expert en business. Dans cet article, nous allons voir mon évolution en tant qu’investisseur immobilier, et du fait que je serais bientôt rentier.
Devenir investisseur immobilier : comprendre la capacité d’endettement
Au début, j’ai beaucoup hésité, car les coachs en immobilier se contredisaient. Certains disaient qu’il fallait acheter d’abord sa résidence principale, tandis que d’autres affirmaient qu’il fallait d’abord investir avant d’acheter sa résidence principale.
J’étais perdu au milieu des conseils contradictoires. Au final, vous faites comme vous voulez parce que si vous achetez d’abord votre résidence principale, c’est un passif. En effet, vous payez votre crédit, vous vous endettez, vous recevez la taxe foncière et d’autres factures qui vous appauvrissent.
Mais si vous ne dépassez pas les 30 % d’endettement, vous pouvez aussi investir à côté. C’est pensé pour les gens qui vont mal gérer leur capacité d’endettement. Les banques vous laissent généralement vous endetter à hauteur de 30 % de vos revenus. Donc, si vous arrivez à bien gérer votre capacité d’endettement, vous pouvez acheter votre résidence principale. Si, au contraire c’est trop cher, il y a des gens qui achètent d’abord leur investissement, qui sera payé par leurs locataires. Et ensuite, ils achètent leur résidence principale.
Investisseur immobilier : les locataires payent votre patrimoine ?
Moi, ce qui m’a révolutionné, c’est de me dire que j’allais prendre un bien que je louerai 600 euros, et que je devrais rembourser 380 euros à la banque, auxquels s’ajoutera des impôts. Mais dans tous les cas, il me restera toujours 100 ou 150 euros à la fin du mois. Vous allez dire qu’il peut y avoir des mois sans loyer payé ou autre.
En effet, il faut être prêt à sortir de l’argent de sa poche. Mais dans 20 ans, le bien sera à moi, et il aura été financé en grande partie par la banque et par mes locataires, et moi je serai propriétaire d’un bien immobilier.
Vous pouvez reproduire cette opération plusieurs fois, parce qu’une fois que vous avez un locataire en place, la banque ne vous déduit plus vraiment ça de votre capacité d’endettement. Vous montrez que vous savez louer et ils vous re-prêtent pour en acheter un autre. Donc c’est la banque qui prête, et le locataire rembourse la banque indirectement en passant par vous.
En plus, vous faites un petit bénéfice tous les mois qui couvre éventuellement les différents travaux et les mois où il n’y aura personne. Au bout de vingt ans, vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, c’est comme ça que vous pouvez devenir vraiment rentier. Imaginez si vous faites ça une dizaine de fois, vous avez dix biens immobiliers qui vous rapportent aussi 100 euros par mois durant la période de remboursement, et 600 euros après. Ça fait une bonne retraite, 6000 euros moins les impôts et les différents frais, ça fait bien 3000 ou 4000 euros de retraite. Donc, c’est génial.
Devenir rentier immobilier : savoir calculer le rendement locatif
Ce qui était compliqué pour moi, c’était d’apprendre à calculer le rendement locatif, appendre combien j’allais être imposé, les frais à prévoir, ce que la banque allait me débiter. Et puis aussi, prospecter pour trouver des biens qui seraient les bonnes affaires. Parce que si vous vous trompez, que vous achetez un truc et que vous remboursez 1000 euros par mois, mais que vous ne pouvez pas le louer plus de 800 euros, vous êtes perdant de 200 euros tous les mois. Donc, certes, ça fait une acquisition à moindres frais, mais vous êtes quand même perdant tous les mois. Moi, mon but était quand même de gagner 50, 100, 150 euros sur la location, et en plus d’être propriétaire après. Donc, il faut trouver de bonnes affaires, il faut parfois faire quelques travaux.
Devenir rentier immobilier : trouver des pépites et oser !
Des fois, il y a des pépites qui sont à la vente, cela arrive. C’est ce que j’avais trouvé, c’était un vieux monsieur qui voulait donner un peu d’argent à ses enfants. En plus, il ne passait pas par une agence, donc il vendait en dessous du prix du marché, et c’était intéressant !
Ensuite, il faut oser ! Le monsieur louait son appartement 600 euros. J’y ai rajouté quelques travaux, une meilleure présentation. J’ai essayé de le mettre à 690 euros, et j’ai réussi à le louer assez rapidement.
J’étais parti sur 650 pour calculer ma rentabilité sur cet appartement. Finalement je l’ai loué 690€, ça fait un petit peu plus à chaque fois et tant mieux. Mais, il faut oser essayer, se lancer. C’est sûr que j’étais quand même protégé par le fait que mon business en ligne me rapportait assez d’argent et qu’au pire, je savais que je pouvais le financer ce bien. Au pire, je pouvais aller y vivre si ça ne se louait pas.
Mes amis l’avaient déjà fait avant. J’ai un ami, qui travaille dans un magasin, il gagne à peu près 1100 euros par mois. Il est magasinier, je ne sais pas exactement ce qu’il fait. Il a quand même acheté deux appartements à Rillieux-la-Pape qu’il loue et à bénéfice. J’ai aussi mon ami Clément, un mec du business en ligne, il a quatre ou cinq appartements sur Bordeaux. Il les retape beaucoup, le matin, il fait son business en ligne et l’après-midi il retape. Donc, j’ai des potes qui l’avaient déjà fait avant et donc cela m’a aussi donné l’envie, le courage de me lancer. C’est quand même du courage de devenir propriétaire, c’est une étape dans la vie. Il faut passer outre ses peurs comme je l’ai dit.
Acheter de l’immobilier à l’étranger ?
Après, il y a la question d’acheter de l’immobilier à l’étranger, il y a des pays où les propriétaires sont plus protégés, comme la Suisse. Puis, il y a des pays où l’immobilier est moins cher aussi, comme les pays de l’Est.
Le problème des banques pour vous accompagner dans vos projets immobileirs
Il faut aussi réussir à convaincre la banque. Alors, vous faites un bon dossier, vous leur dites que c’est pour louer ou pour vivre, mais je crois que si vous leur dites que c’est pour vivre, vous devez vivre au moins un an là-bas. Après, comment ils vont contrôler ? En tout cas, vous devez vivre au moins un an là-bas. Après, vous pouvez quand même le mettre en location. Moi, j’ai un compte professionnel chez une banque et un compte personnel chez une autre banque, ils m’ont dit que si je n’avais pas de compte personnel, ils ne prêteraient pas à ceux qui ont un compte pro. Ça donne envie de fuir la banque. Heureusement, vous changez de banque et normalement les banques vous prêtent. Si vous êtes entrepreneur rentable chez eux, ou même s’ils veulent vous avoir comme client, ils vous font une offre.
Voilà comment je suis devenu investisseur immobilier et bientôt rentier !
Vidéo Youtube : Comment je suis devenu investisseur immobilier (et bientôt rentier)
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Je vous dis à bientôt et que le Dieu du business soit avec vous.
Votre coach business,
Fabrice JULIEN
