Comment avoir un bon patrimoine immobilier ? Comment constituer un patrimoine immobilier de qualité ?
Le patrimoine immobilier c’est l’ensemble des biens immobiliers d’une personne. Cela inclus les terrains nus. Un parc immobilier est un ensemble d’actifs immobiliers appartenant à une personne physique ou morale donnée.
Pour avoir un bon patrimoine immobilier, il est conseillé de diversifier vos types et endroits d’investissement.
Utilisez l’effet de levier des banques et des locataires pour vous enrichir. Ce n’est pas parce qu’une opération est positive qu’elle est rentable ! Comprenez la différence !
Prenez des conseils juridiques et fiscaux, notamment pour les taxes et les plus-values.
Comment avoir et se faire un bon patrimoine immobilier ?
Bonjour à tous, bonjour à toutes, c’est Fabrice Julien, votre coach business. Dans cet article, nous allons parler patrimoine immobilier.
Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
Voyons d’abord la définition. Un patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers d’une personne, en incluant les terrains nus. Donc, ce sont les appartements, les maisons et les terrains.
Comment avoir un bon patrimoine immobilier : diversifier
Personnellement, je vous conseille tout d’abord de diversifier les types et les endroits. Par exemple, vous pouvez prendre des colocations, des appartements, vous pouvez faire du neuf, vous pouvez acheter à Lyon, à Paris, à Aix-en-Provence, à l’étranger, etc. Donc, vous diversifiez les types et les endroits. C’est vraiment une clé, on dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Imaginons que vous ayez tous vos appartements à Aix-en-Provence et que la ville perd de sa valeur de par l’insécurité ou autre. Et bien, vous perdez quasiment tout. Voilà ce que je voulais dire sur ça.
Comment se constituer un bon patrimoine immobilier : l’effet de levier
Ensuite, quand vous avez diversifié, vous allez jouer sur un effet de levier pour vous créer un patrimoine. J’avais lu le livre d’un pompier qui racontait qu’il avait 1800 € par mois et qu’il avait réussi à faire 1 million de patrimoines. Pourquoi ? Parce qu’il avait fait de la dette, il s’était endetté auprès des banques, il avait acheté des biens rentables et il avait calculé la rentabilité. D’ailleurs, c’est le point suivant. Ce pompier, en achetant des biens rentables, il avait mis des locataires dans ces biens-là et c’est eux qui couvraient le crédit. De plus, cela lui rapportait de l’argent supplémentaire chaque mois.
Donc, je voulais dire qu’il s’était endetté sur 20/25/30 ans sur 1 million d’euros, et cet argent avait été avancé par les banques, qui elles-mêmes étaient remboursées par les locataires. Au final, il s’est retrouvé au bout de 25 ans avec un patrimoine de 1 million d’euros, sans payer grand-chose. Peut-être qu’il y a un mois où un mec n’a pas payé, un autre où il y avait des travaux, mais sur la globalité, il n’a pas payé grand-chose pour se retrouver avec un million de patrimoine.
Actif rentable vs Actif positif
Ensuite, j’aimerais revenir sur une question que l’on m’a posée sur la différence entre le fait d’être rentable et le fait d’être positif. C’est une cliente qui a acheté un appartement dans le sud de la France et qui paye 1100 € à sa banque par mois. Elle a un bon job, etc., mais elle a vu que le marché dans cette ville n’est pas extraordinaire, et c’est un appartement intéressant. Elle l’a acheté 215 000 €. Là, on a calculé la rentabilité.
Donc, il y a eu des travaux entre autres, et nous sommes à moins de 2 % de rentabilité, ce qui n’est pas très intéressant. Donc, elle s’est dit qu’elle allait déménager en Suisse pour être payée 3 fois plus. Là elle est payée à peu près 4000 €, et elle sera payée 15 000 euros là-bas.
Au final, cela ne lui coûtera pas grand-chose de rembourser ce bien, même si le fait de mettre un locataire ne sera pas très rentable. Elle sera toujours positive, elle aura un bien. Oui, mais elle aura toujours un bien qui sera une mauvaise affaire, qui aura été acheté trop cher avec trop de travaux où la ville risque de perdre de sa valeur vu la tournure que ça prend.
Un bon bien immobilier, c’est autour de 4 à 7 % de rentabilité, ça c’est top. Donc là, c’est compliqué, autant le vendre et réinvestir son argent dans un bien qui sera rentable à hauteur de 4 à 7 %. Elle parlait aussi de faire baisser son crédit, donc d’allonger la durée de son crédit pour faire baisser les mensualités et être positive. Ce n’est pas parce qu’elle va être positive à 50 € que ce sera forcément une bonne affaire, ce sont deux choses différentes à comprendre.
Prendre des conseils juridiques et fiscaux
Enfin, pour avoir un bon patrimoine immobilier, je vous invite vraiment à prendre des conseils juridiques, des conseils fiscaux notamment tout ce qui va être sur les taxes et plus-values. En effet, il y a toujours de nouvelles règles, il faut se tenir à jour. Aussi, pensez à renégocier ça. Voilà, tout ça est important au niveau du patrimoine immobilier.
Vidéo Youtube : Comment avoir un bon patrimoine immobilier ?
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Moi je vous dis à bientôt et que le dieu du business soit avec vous les amis.
Votre coach business,
Fabrice JULIEN
