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Comment calculer le rendement locatif d’un appartement ?

Une des premières vidéos de la chaîne Argent Content sur l’immobilier ! Comment calculer le rendement locatif ? Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Et comment faire un calcul de rentabilité pour un appartement ? Comment calculer le taux de rentabilité ? Quelle différence avec le rendement immobilier ?

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La rentabilité locative s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement brut annuel. Exemple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2). Le rendement immobilier s’obtient en retirant les charges non récupérables, les taxes, les impôts (sur le revenu), les travaux, les frais d’agence, les frais de gestion, les prélèvements sociaux, l’assurance, etc. Il faut aussi tenir compte ici des avantages fiscaux.

 

Comment calculer le rendement locatif d’un appartement ?

Bonjour à tous et à toutes, c’est Fabrice Julien, votre coach business. Dans cet article, nous allons parlons de rentabilité locative et de rendement locatif.

Alors les amis, tout d’abord, sachez que je fais aussi de l’immobilier, en plus de mon business en ligne. Je souhaite vous en parler de temps en temps, mais je ne le fais pas souvent. J’espère que ça vous donnera des idées si vous lancez votre business maintenant ou plus tard pour diversifier vos revenus.

La différence entre le rendement locatif et la rentabilité locative

Tout d’abord, quelle est la différence entre le rendement et la rentabilité locative ? Le rendement est les revenus qui vont être générés par le logement que vous allez acheter. La rentabilité locative prend en compte la variation du prix et une éventuelle plus-value ou moins-value sur le logement que vous allez acheter.

Quand j’achète un appartement, je calcule la rentabilité au sens de combien cela va me rapporter. Comme vous le savez, le livret A ne rapporte aujourd’hui que très peu d’argent, il est inférieur à l’inflation. Donc si votre argent stagne sur votre livret A, vous risquez de perdre de l’argent. Ce qui est intéressant, c’est d’avoir un placement immobilier qui est supérieur à l’inflation et idéalement intéressant. À partir de quel pourcentage est-ce intéressant ? À partir de combien fait-on une bonne affaire ? Je dirais entre 3 et 7 % (ou + bien sûr) de rentabilité locative. Je pense que vous pouvez l’atteindre, je ne dis pas que c’est facile, mais c’est possible.

Le calcul du rendement locatif

Comment calcule-t-on ? Il y a plusieurs méthodes. Ce que je vous conseille de faire, c’est un calcul exact. Par exemple, vous allez prendre le loyer que vous allez toucher et le multiplier par 12. Ça va vous faire la rentabilité sur une année. Par exemple, 690€ fois 12.

Vous divisez cette somme par le prix total d’achat de votre appartement. C’est-à-dire que si vous avez refait des travaux derrière, tenez compte des frais de notaire, etc. Là, vous allez déjà avoir une certaine idée de ce que ça va vous rapporter, mais ça ne va pas être exact, parce qu’il faut tenir compte de la taxe foncière, des charges non-récupérables sur le locataire, des éventuels frais de gestion, les éventuels petits travaux à droite à gauche, etc. Donc, ce que je vous conseille de faire, c’est de faire 690€ moins les charges non récupérables. Vous mettez la taxe foncière, vous la divisez par 12, vous faites moins la taxe foncière, moins les frais de gestions, etc.

Vous pouvez également calculer avec les impôts sur le revenu, j’en parlerai dans une prochaine partie. Mais déjà, en faisant le loyer total moins les taxes foncières, moins les charges non récupérables, moins les frais de gestion sur tout ce que vous a coûté l’appartement, vous avez un pourcentage. Donc, vous divisez ça par cent et vous avez le pourcentage de ce que ça vous rapporte.

Le forfait de 25% (approximatif)

Sans calculer, il y a des gens qui disent qu’ils vont appliquer un forfait de 25 %. Là, la formule serait de faire 690 fois 0,75, et vous divisez ça par le total. Dans notre exemple de tout à l’heure, on avait pris 120 000 * 100 pour avoir un pourcentage approximatif du taux sur lequel vous avez placé votre argent dans cet investissement. Vous allez dire qu’il y a des conditions, qu’il faut toujours avoir un locataire, d’avoir des loyers garantis, etc. C’est clair qu’il y a toujours un petit risque, mais ce n’est pas non plus de la haute spéculation ! Choisissez bien vos locataires, faites un vrai dossier et ce sera intéressant.

Aussi, tenez compte de l’impôt sur le revenu. Il y a certains avantages fiscaux au niveau des travaux, des assurances, des prélèvements sociaux, etc. Ça, ça peut changer votre taux, selon combien vous avez d’investissement, votre capital, votre patrimoine, etc. Vous pouvez en tenir compte dans la formule précédente pour avoir une idée un peu plus exacte de ce que ça va vous rapporter.

Pourquoi l’immobilier ? Les risques ?

En résumé, l’immobilier va être une manière de préparer votre retraite, car le business en ligne ne permet pas d’avoir une super retraite. Aussi, cela peut être un moyen de commencer votre patrimoine, de se diversifier. En bref, c’est intéressant ! De plus, c’est beaucoup mieux que le livret A.

Après, comme je l’ai dit, si vous avez un locataire qui ne paye pas 6 mois, à l’échelle d’une vie, est-ce vraiment important ? Vous allez emprunter l’argent à la banque, vous allez mettre un locataire qui va couvrir votre remboursement, vous allez peut-être gagner un peu d’argent là-dessus où investir votre capital, mais dans tous les cas, c’est de l’argent qui sera placé.

C’est-à-dire que si vous prenez l’argent de la banque et vous mettez un locataire qui couvre le loyer sur un T2, c’est une formule qui marche très bien. Les studios les t2 marchent vraiment très bien. Dès qu’on arrive dans les t3, t4, t5, c’est un peu plus difficile à trouver, mais c’est possible d’être rentable. Dites-vous que dans 20 ou 25 ans, vous aurez payé votre appartement. Et durant les 20 ans où vous avez dû rembourser l’argent à la banque, c’est votre locataire qui aurait payé à votre place !

Voilà, ça m’a fait plaisir de parler avec vous d’immobilier. Je ne sais pas si c’est un sujet qui vous intéresse et à développer sur cette chaine, n’hésitez à me dire dans les commentaires. S’il y a des questions, je répondrai avec grand plaisir dans les commentaires.

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Je vous dis à bientôt et que le dieu du business soit avec vous les amis.

Votre coach business,
Fabrice JULIEN

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